重点城市二手房市场淡季回暖 今年情况有不同
重点城市二手房市场淡季回暖 房产中介称“今年的情况有些不同”证券时报记者 吴家明
在楼市政策驱动及翘尾行情效应下，多个重点城市的二手房市场在刚刚过去的1月展现出十足的“韧性”，特别是成交量明显回升。对于2026年的楼市，市场又多了一份期待。
在深圳工作10年的程海（化名）终于在刚刚过去的1月卖掉了手上的小两室，他的经历与许多正在卖房的业主相似。
“2017年，我在罗湖布心片区买了一套60平方米左右的小两室。由于家庭成员的增加，这两年一直想置换。”他对记者表示，可惜的是价格“越等越跌”，目前的成交价几乎回到他当年购买时的水平。
他告诉记者，每次有客户约谈价格，都会拿小区最新的成交来做比较，都想着价格要“一套比一套低”。不过，让他觉得意外的是，自去年年底以来，看房客户明显增加，其中不乏主动约谈价格的。虽然最终出售价格不是“理想价格”，但已经“好于预期”。“我跟几位约谈价格的客户交流时发现，他们越来越看重租售比，像我这套房子的年化租售比已经接近3%，加上罗湖区已经不限购，所以自住兼投资的需求慢慢有了起色。”程海说。
“以往在农历新年前买卖成交都会降温，今年的情况有些不同，看房和成交量突然多了许多，我们店1月就成交了3套二手房，去年春节前一个月1套都没卖掉。”在深圳罗湖红岭片区从事房产中介的何经理表示，“此前部分业主挂牌仅依据自身预期定价，现在多数业主已能根据市场规律去调整定价。虽然市场还是以价换量，但至少给我们带来了信心。”
程海和何经理的“体感”也体现在成交数据之上。据深圳贝壳研究院统计，今年1月深圳二手房成交6661套，环比增长2.4%，其中住宅成交5281套，环比增长6.9%。深圳市房地产中介协会发布的数据则显示，今年1月深圳二手房共计录得6802套，环比增长2.9%，同比大幅增长45.5%，创近10个月的新高。
乐有家研究中心负责人表示，深圳楼市持续升温，门店二手签约量已经连续8周处于高位，1月签约量同比上涨57%。虽临近春节假期，但深圳楼市热度仍在延续，且成交量持续走高。以2月1日为例，深圳一手和二手住宅就成交了78套。
美联物业全国研究中心总监何倩茹认为，由于2026年农历新年的时间比较晚，预计3月“小阳春”的购房客户部分前移到1月。因此从目前的市场形势看，2026年深圳房地产市场仍以稳步回暖为主。
除了深圳，多个重点城市的二手房市场也在2026年迎来“开门红”。中指研究院的数据显示，今年1月北京和上海的二手房市场维持一定热度，成交量的同比增幅均超20%。克而瑞的数据显示，今年1月全国各个城市的新房和二手房市场呈现分化走势，其中二手房市场回暖，13个重点城市1月成交面积环比、同比分别增长16%和33%。
那么，多个重点城市的二手房市场在“淡季”实现增长，背后传递了怎样的信号？
在广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，重点城市二手房市场在1月实现增长，背后原因包括楼市的舆论环境得到“净化”、股市等金融市场带来的“财富效应”以及优质学位房成交提前回暖等。“多个重点城市的二手房市场进入探底阶段，从部分板块、人群来看，房价收入比、租售比已经开始趋于合理。不过，探底到触底企稳以及夯实底部基础，仍需要多方共同发力，包括行业层面促进一二手房的交易循环，继续降低交易成本，净化交易环境和秩序，也包括修复居民在就业、收入和预期等层面的信心。”
此外，随着重点城市二手房市场成交回暖，部分城市二手房挂牌量正在悄然下降。“尽管各家中介机构对于‘净下降’的绝对值统计数据略有不同，但大家对于‘挂牌量迎来下行趋势’已经达成共识。”上海中原地产资深分析师卢文曦表示。在经历了长达数年的价格博弈后，越来越多的房东开始拒绝继续“拼低价出货”，这些心态与行为的变化，正在改变二手房市场的供求关系与价格趋势。
中指研究院高级分析师孟新增表示，进入2026年，政策层面释放出清晰的“稳预期”信号，年初已有多项具体措施落地，包括换房退税政策延长、白名单项目贷款展期及结构性降息、支持城市更新等，旨在从需求端与融资端协同发力，提振市场信心。
“三道红线”松绑，房地产金融转向差异化精准管控
中房研协
近日，房地产（881153）行业再迎重磅政策信号：多家房企证实已不再被要求每月上报“三道红线”相关指标，仅部分出险房企需向地方风险处置专班组定期汇报核心财务数据。这一变化意味着实施近五年的“三道红线”政策正逐步退出行业主流舞台。
“三道红线”政策的出台，源于2020年房地产（881153）行业高杠杆运行的系统性风险隐患。彼时，行业处于“高负债、高周转、高扩张”的鼎盛阶段，部分房企盲目加杠杆拿地，净负债率动辄突破100%甚至150%，资金链暗藏巨大风险。为防范化解房地产（881153）金融风险，引导行业回归理性，2020年8月，央行、住建部联合出台《重点房地产（881153）企业资金监测和融资管理规则》，以“剔除预收款后的资产负债率不大于70%、净负债率不高于100%、现金短债比不低于1.0倍”为核心的“三道红线”正式落地。政策实施初期，监管层按房企触线情况划分为“红、橙、黄、绿”四档，设定差异化有息负债规模增速上限（0%—15%），并于2021年将试点扩围至数十家重点房企，要求每月按时上报指标数据，同时明确试点房企需在2023年6月底前全部达标、2023年底实现全行业达标。
这一“紧箍咒”式的监管举措，直接改变了行业融资逻辑，倒逼房企开启全面降杠杆进程。据克而瑞统计数据，重点监测的50家上市房企的总有息负债规模自2022年之后逐年减少，2025年中期总有息债规模降至51816亿元（见图1）。与此同时，规模房企债务重组、重整等陆续落地，行业风险加速出清。截至2025年末，21家出险房企完成或获批债务重组、重整，累计化解债务规模达1.2万亿元，行业整体负债水平向健康区间靠拢。更重要的是，房企经营思路发生根本性转变，规模扩张不再是核心目标，财务稳健性、产品力与运营效率成为竞争关键，高杠杆发展模式彻底退潮。在此背景下，“三道红线”每月强制上报要求的取消，成为政策完成阶段性历史使命、有序退出的标志性事件。
但此次政策调整并非监管的全面放松，而是从“普适性高频监管”向“差异化精准监管”的优化。取消每月强制上报要求后，监管资源进一步向风险点集中。对于经营稳健的房企而言，减轻了行政汇报负担，给予其更大自主经营空间，使其能将更多精力投入项目开发与产品打造，同时，融资环境也将得到优化；对于出险房企而言，则被要求向总部所在城市风险处置专班组定期汇报资产负债率、化债进展及保交楼情况，监管重点聚焦于风险化解与民生保障。这种“抓大放小”的监管逻辑，既守住了不发生系统性金融风险的底线，又体现了“因时制宜、因地制宜”、贯彻落实推动房地产（881153）高质量发展的政策灵活性。
总的而言，从2020年“三道红线”政策的“紧急”出台到如今的有序退出，背后折射出房地产（881153）行业从高杠杆扩张到高质量发展的深刻变革，更预示着行业监管与发展逻辑的全新转向。未来，房地产（881153）行业的持续健康发展，既需要监管层持续完善差异化、精细化的监管体系，守住风险底线、保障民生福祉，也需要行业主体主动适应新发展逻辑，坚守财务稳健底线，聚焦产品力、服务力等核心竞争力提升。
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